Die Loan-To-Value Ration ist ein wichtiger Wert im Kreditgeschäft, der das Verhältnis zwischen Darlehen und Wert der gestellten Sicherheiten beschreibt. Auf Kreditmarktplätzen für Immobilien, wie Estateguru oder Viventor, hilft die LTV-Ratio bei der Risikobewertung.

Was ist die LTV-Ratio?

Die LTV-Ratio hilft Kreditgebern bei der Risikokalkulation. Sie wirkt sich direkt auf die Kreditzinsen aus. Die LTV-Ratio stellt den Wert eines Darlehens, dem Wert der gestellten Sicherheiten entgegen -zum Beispiel dem einer Immobilie.

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Oben sehen wir einen Auszug vom Crowdlending-Kreditmarktplatz Viventor. Auf dem Viventor Kreditmarktplatz haben Anleger die Möglichkeit, Anteile an Immobilienkrediten zu erwerben.

Auf diesem Screenshot mit rot markiert, sind die LTV-Ratio sowie der Preis der Immobilie. Wie man sehen kann, handelt es sich bei der gestellten Sicherheit um eine 20 Quadrameter große Wohnung im Wert von 32.200€. Der Kreditnehmer möchte nun einen Kredit in Höhe von 14.000€ aufnehmen. Um bessere Konditionen bei seinem Kreditgeber zu erhalten, besichert er den Kredit mit seiner Wohnung – die im Falle einer Zahlungsunfähigkeit dann gepfändet oder verkauft werden kann. Damit sichert sich der Kreditnehmer gleichzeitig gegenüber einer Privatinsolvenz ab.

In diesem Fall liegt die LTV-Ratio, bei einem Objektwert von 32.200€ und einem Darlehen von 14.000€, bei genau 43,47%. Die anzeigten LTV-Prozentsätze sind bei Viventor gerundet.

Würde der Kreditnehmer also jetzt seine Immobilie verkaufen, könnte er mit 43% seines damit erzielten Geldes den Kredit tilgen. Theoretisch könnte er also mehr als zwei Kredite dieser Größe aufnehmen – und wäre immer noch durch seine Immobilie abgesichert. Orientierungsgröße für den Beleihungsauslauf ist die prozentuale Beleihungsgrenze, die für eine bestimmte Sicherheitenart festgelegt wurde. Von Banken akzeptiert ist bei Immobilien in der Regel ein maximales LTV von 80% (entspricht in etwa dem Beleihungswert).

Bei einem hohen LTV ist für die Kapitalgeber das Kreditrisiko höher, weil es dem Kreditnehmer zum Beispiel an Eigenkapital mangelt. Kreditnehmer mit einem hohen LTV, müssen also mehr Zinsen als Kreditnehmer mit einem niedrigen LTV bezahlen.

Unterschied zwischen internatonaler „Loan-To-Value Ratio“ und dem deutschen „Beleihungsauslauf“

Die Loan-to-Value Ratio lässt sich leicht mit dem deutschen Begriff „Beleihungsauslauf“ verwechseln. Es besteht jedoch ein kleiner, aber wichtiger Unterschied zwischen den beiden Begriffen, besonders auf Immobilien bezogen.

Die Loan-to-Value Ratio wird anhand des Markt-oder Verkehrswertes einer Immobilie berechnet. Der Beleihungsauslauf hingegen anhand des Beleihungswertes. 

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

„Der Beleihungswert repräsentiert im Bankwesen den Wert einer Kreditsicherheit, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt.“

Der Beleihungswert liegt also immer etwas unter dem Marktwert einer Immobilie, da ein Sicherheitsabschlag von 10-20 Prozent vom Marktwert abgezogen wird.

Die LTV-Ratio ist also immer etwas optimistischer ausgerichtet, als der Beleihungsauslauf. 

Eine niedrige LTV-Ratio ist also ein gutes Zeichen und spricht für eine hohe Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Ein hohes LTV hingegen weist darauf hin, dass Eigenkapital fehlt und die Bonität des Kreditnehmers schlechter ist.

 

 

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